De necrezut, dar real: în 2025, în mijlocul unui război de uzură, cu sirene antiaeriene zilnice, raiduri cu drone și întreruperi de curent frecvente, Kievul reușește să păstreze – ba chiar să crească – prețurile locuințelor. Mai exact, pe platforme imobiliare apar apartamente de vânzare cu valori care pornesc de la 55.000 € și urcă până la 350.000 €.
Aceasta este o anomalie economică într-un peisaj altfel devastat de conflict, migrație și incertitudine. Într-un timp în care zeci de mii de cetățeni au părăsit capitala ucraineană, investitorii locali și străini continuă să susțină cererea pentru apartamente în zone centrale și medii.
Mai ciudat este că, în unele cartiere, prețul pe metru pătrat este mai mare decât în orașe românești în plină dezvoltare economică – cum ar fi Alba Iulia sau chiar Bucureștiul. Iar în anumite cazuri, se apropie vertiginos de prețurile din Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România la ora actuală.
Așadar, ce se întâmplă în Kiev? De ce sunt prețurile atât de ridicate? Cine cumpără? Și ce înseamnă toate acestea pentru piața imobiliară est-europeană? În cele ce urmează, vom analiza în detaliu piața din Kiev și o vom compara direct cu cea din România.
Prețurile apartamentelor din Kiev în 2025: scumpe, instabile, dar dorite
Deși pare greu de crezut, prețurile apartamentelor din Kiev au crescut în ultimul an, în ciuda unui război care afectează zilnic infrastructura, siguranța civilă și economia națională. Conform datelor centralizate din platforme precum Properstar, în luna iunie 2025, oferta imobiliară activă din Kiev afișează 22 de apartamente listate, cu prețuri între 55.000 € și 350.000 €.
Exemple concrete de pe teren:
| Suprafață | Preț (EUR) | Preț pe m² |
|---|---|---|
| 137 mp | 231.622 € | 1.691 €/m² |
| 163 mp | 349.618 € | 2.145 €/m² |
| 41 mp | 69.924 € | 1.705 €/m² |
| 60 mp | 55.065 € | 918 €/m² |
| 114 mp | 208.897 € | 1.832 €/m² |
Aceste cifre nu sunt izolate – ele reflectă o realitate stabilizată în ultimele 6-12 luni. Prețul mediu pe metru pătrat în Kiev este acum de aproximativ 1.740 €/m², cu creșteri semnificative înregistrate atât trimestrial (+9%), cât și anual (+15%).
Cum se justifică aceste prețuri?
-
Zona contează enorm.
Apartamentele din cartierele precum Pechersk, Obolon, sau în apropierea centrului administrativ se mențin la prețuri ridicate. Aceste zone au infrastructură mai solidă, acces rapid la transport și servicii publice funcționale, ceea ce le face mai atractive pentru cei care aleg să rămână în capitală, în ciuda riscurilor. -
Segmentul nou domină cererea.
Apartamentele aflate în blocuri noi sau recent recondiționate sunt cele mai căutate – pentru siguranța structurală, standardele termice, dar și pentru faptul că adesea dispun de adăposturi în subsoluri sau buncăre private. -
Ajutorul de stat stimulează achiziția.
Programul eOselya, sprijinit de guvernul ucrainean și destinat militarilor, funcționarilor publici și tinerelor familii, permite achiziția de apartamente cu dobânzi reduse sau avansuri mici. Astfel, cererea se menține activă în ciuda scăderii demografice. -
Investițiile speculative.
Nu puțini investitori – atât ucraineni cât și străini – pariază pe o stabilizare viitoare a Ucrainei și cumpără proprietăți la prețuri care le par „ieftine comparativ cu standardele UE.
Paradoxul pieței din Kiev:
-
În timp ce bombe lovesc infrastructura civilă, prețurile se comportă ca într-o economie normală.
-
În unele cazuri, dezvoltatorii cer 2.000–2.500 €/m², apropiindu-se de piețele din vestul Europei.
-
Segmentul de lux a înregistrat scăderi dramatice (30–50% față de 2021), dar rămâne încă inaccesibil pentru populația medie.
Comparație cu România: Kiev vs. Cluj, București și Alba Iulia
Pentru a înțelege cât de neobișnuită este piața imobiliară din Kiev în 2025, trebuie să o comparăm cu orașele din România. De la Cluj-Napoca – liderul absolut al scumpirilor, până la Alba Iulia – un oraș mai mic, dar în dezvoltare, diferențele sunt nu doar vizibile, ci și șocante.
Prețuri medii pe metru pătrat în 2025:
| Oraș | Preț mediu €/m² | Preț 2 camere (≈55 mp) | Preț 3 camere (≈80 mp) |
|---|---|---|---|
| Kiev | 1.740 €/m² | ~95.700 € | ~139.200 € |
| Alba Iulia | 1.274 €/m² | ~70.000 € | ~102.000 € |
| București | 2.050 €/m² | ~113.000 € | ~164.000 € |
| Cluj-Napoca | 3.036 €/m² | ~167.000 € | ~243.000 € |
Observații relevante:
-
Kiev este mai scump decât Alba Iulia, chiar dacă aceasta din urmă e un oraș românesc stabil, în UE, fără război, fără risc geopolitic și cu infrastructură funcțională.
-
Bucureștiul, capitala unei țări membre NATO și UE, are prețuri doar ușor mai ridicate decât Kievul. Diferența de ~300 €/m² este infimă dacă o raportăm la contextul de instabilitate și pericol zilnic din Ucraina.
-
Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România, domină net piața – dar chiar și aici, unele apartamente din Kiev ajung să concureze direct pe segmentul de lux.
Alte comparații utile:
-
Un apartament de 60 mp în Kiev (nou) poate costa de la 55.000 € în zonele periferice până la peste 120.000 € în zonele centrale sau semilux.
-
În Alba Iulia, pentru aceeași suprafață, prețul ar fi între 65.000 € – 75.000 €.
-
În București, aceeași locuință poate depăși 110.000 €, iar în Cluj poate atinge lejer 160.000 €+.
Concluzie parțială:
Prețurile din Kiev nu sunt doar mari pentru o țară în război – sunt comparabile sau chiar mai mari decât în orașe din România unde siguranța, infrastructura, calitatea vieții și economia sunt net superioare.
Acest lucru face ca piața imobiliară din Kiev să fie, cel puțin pe hârtie, una dintre cele mai neobișnuite din Europa de Est. Nu este dictată de logică, ci de percepții, speranțe, programări guvernamentale și, în unele cazuri, de speculație
Profilul cumpărătorului în Kiev, 2025: Cine mai investește într-un oraș sub asediu?
Într-un oraș cu infrastructura fragilă, cu sirene care se aud aproape zilnic și unde riscul de bombardament nu este o metaforă, ci o realitate, întrebarea firească este: cine mai cumpără apartamente în Kiev?
Surprinzător sau nu, cererea nu lipsește. Ba chiar e mai diversificată decât în multe orașe românești. Iată principalele categorii de cumpărători activi în Kiev în 2025:
1. Militari și funcționari de stat – sprijiniți prin programul eOselya
Programul eOselya este echivalentul unui „Prima Casă ucrainean, dar adaptat la contextul de război. Este destinat în special:
-
militarilor activi,
-
angajaților din administrație publică,
-
familiilor tinere.
Prin subvenții de stat și dobânzi reduse, aceștia pot accesa locuințe noi cu avansuri mici și rate accesibile. Cererea lor este concentrată pe apartamente noi, cu facilități moderne, în zone cât mai „sigure.
2. Investitori ucraineni care pariază pe reconstrucție
O parte a clasei de mijloc ucrainene consideră că:
„Războiul nu va dura la nesfârșit. Când se termină, piața va exploda.
Acești investitori cumpără acum cu speranța unei creșteri rapide a valorii după încheierea conflictului, mai ales în zonele centrale și semi-centrale.
3. Investitori străini oportuniști
Unii investitori occidentali – în special din Polonia, Cehia și Israel – văd în Kiev o piață subevaluată, în care pot cumpăra cu 1.700 €/m² în centrul unui oraș european, în timp ce în marile capitale europene același metru pătrat costă de două sau trei ori mai mult.
Aceștia aleg adesea proprietăți:
-
în zone centrale sau administrative,
-
cu valoare de închiriere post-război,
-
în imobile noi, dezvoltate recent.
4. Cetățeni care refuză să plece din Kiev
O categorie aparte o formează kievenii care aleg să rămână în capitală, în ciuda tuturor pericolelor. Unii dintre aceștia vând vechile apartamente din blocuri comuniste și cumpără apartamente mai noi, în zone considerate mai sigure sau cu buncăre subterane.
Ei văd achiziția nu ca pe o investiție, ci ca pe o relocare internă.
Cine a dispărut de pe piață?
-
Cumpărătorii din diaspora – odinioară activi, în 2025 sunt aproape absenți.
-
Clasa de mijloc inferioară – fără acces la credite preferențiale, mulți sunt excluși complet.
-
Investitorii speculativi străini de volum mare – au migrat către Polonia și România, unde contextul este stabil și predictibil.
Această diversitate a profilurilor explică parțial de ce prețurile nu au scăzut semnificativ în Kiev. Cererea nu este masivă, dar este constantă și susținută de stat, ceea ce dă senzația unei piețe „funcționale – chiar dacă pe fundamente fragile.
Kiev: o piață imobiliară scumpă, în mijlocul unui teatru de război
Prețuri de peste 3.000 €/m² în Cluj-Napoca nu mai surprind pe nimeni. Dar atunci când în mijlocul unei capitale bombardate, precum Kiev, se cer 2.100 €/m², iar unele apartamente ajung la 350.000 €, începi să te întrebi: este aceasta o piață imobiliară normală, sau o iluzie?
Departe de a fi stabilă, piața din Kiev este alimentată artificial:
-
de programe guvernamentale care mențin cererea internă,
-
de investitori oportuniști,
-
și de un curaj irațional al celor care pariază pe reconstrucție.
Într-un context firesc, prețurile ar fi trebuit să scadă vertiginos. Dar nu este cazul. Deși segmentul de lux a fost ajustat, locuințele medii și noi au rămas pe o traiectorie ascendentă, susținută și de oferta limitată.
Comparativ cu România:
-
Kievul este mai scump decât Alba Iulia,
-
aproape la fel de scump ca Bucureștiul,
-
și în unele cazuri depășește Clujul pe anumite zone de elită.
Toate acestea în timp ce sute de mii de oameni au fugit din oraș, iar sirenele antiaeriene se aud aproape zilnic.
Verdict final:
Piața imobiliară din Kiev e o anomalie.
Funcționează, dar pe o logică proprie, susținută de speranță, reziliență și intervenție de stat. Este o piață cu potențial, dar și cu risc uriaș – nu doar economic, ci și uman.
Pentru investitorii străini: poate părea o oportunitate.
Pentru ucraineni: este o formă de rezistență și speranță.
Pentru economiști: este o piață în afara oricărei teorii clasice.
