Începând cu 1 august 2025, sectorul imobiliar din România intră într-o nouă etapă fiscală, odată cu modificările aduse de Legea nr.141/2025.
Creșterea cotei standard de TVA și eliminarea regimului special pentru locuințele cu TVA redus vor avea un impact direct asupra prețurilor, dezvoltatorilor și cumpărătorilor.
În acest articol, îți explicăm clar, pe înțelesul tuturor, ce se schimbă, cum poți beneficia în continuare de TVA redus și ce riscuri ar trebui să ai în vedere.
Ce se schimbă din 1 august 2025?
1. Crește TVA-ul standard
Cota generală de TVA se va majora de la 19% la 21% pentru toate bunurile și serviciile, inclusiv în domeniul construcțiilor și vânzărilor de locuințe.
2. Dispare cota redusă de 5% pentru locuințe
Până acum, persoanele fizice puteau cumpăra o locuință nouă cu TVA de 5%, dacă aceasta nu depășea:
-
suprafața utilă de 120 mp;
-
valoarea de 600.000 lei (fără TVA);
-
și dacă era prima achiziție cu TVA redus.
Acest regim este eliminat complet și înlocuit cu aplicarea uniformă a TVA de 21% pentru toate locuințele noi, indiferent de valoare sau destinație.
Excepția temporară: TVA de 9% până în 2026
Pentru a atenua impactul imediat, autoritățile au introdus un regim tranzitoriu până la 31 iulie 2026, în anumite condiții.
Cine poate beneficia de TVA redus de 9%?
Persoanele fizice care:
-
au semnat un antecontract ferm cu dezvoltatorul până la 31 iulie 2025;
-
au plătit un avans de minimum 20% din valoarea imobilului (fără TVA) până la această dată;
-
nu au mai beneficiat de cota redusă pentru altă locuință achiziționată după 1 ianuarie 2023;
-
locuința se încadrează în plafonul de maximum 120 mp și 600.000 lei (fără TVA).
Dacă aceste condiții sunt respectate, cumpărătorul va beneficia de TVA de 9%, chiar dacă livrarea locuinței are loc în 2026.
Exigibilitatea TVA și capcanele legale
Un detaliu extrem de important este data exigibilității TVA-ului. Aceasta este:
-
la plata avansului, pentru suma achitată;
-
la livrarea imobilului, pentru restul de plată.
De exemplu:
-
dacă achiți un avans de 20% înainte de 1 august 2025, pe acea sumă ți se aplică TVA 9%;
-
dar dacă restul de 80% îl achiți după 1 august 2025 și NU ai semnat antecontractul până în 31 iulie, vei plăti TVA de 21%.
Prin urmare, antecontractul și avansul sunt esențiale pentru protecția fiscală.
Impactul asupra dezvoltatorilor imobiliari
1. Reevaluarea strategiei de vânzare
Creșterea TVA cu 12 puncte procentuale la locuințele ieftine determină dezvoltatorii să:
-
grăbească livrările în curs pentru a încadra clienții în regimul tranzitoriu;
-
restructureze portofoliul, orientându-se spre segmentul mediu și premium;
-
adapteze prețurile pentru a rămâne competitivi în fața unei cereri mai slabe.
2. Modificarea contractelor
Contractele de vânzare-cumpărare trebuie revizuite pentru a include:
-
clauze privind ajustarea TVA în cazul modificărilor legislative;
-
termene ferme de livrare;
-
responsabilități clare privind suportarea diferenței de TVA.
În lipsa acestor clauze, dezvoltatorul riscă să suporte el diferența de TVA, ceea ce ar însemna pierderi semnificative.
3. Risc de anulări și renegocieri
Unii cumpărători pot renunța la achiziție dacă TVA-ul suplimentar le depășește bugetul sau dacă nu pot obține finanțare suplimentară de la bancă.
Exemplu de calcul: cât plătești în plus?
Varianta 1 – TVA 9%:
-
Preț locuință fără TVA: 80.000 EUR
-
TVA 9%: 7.200 EUR
-
Total: 87.200 EUR
Varianta 2 – TVA 21%:
-
TVA 21%: 16.800 EUR
-
Total: 96.800 EUR
Diferență = 9.600 EUR – adică o rată lunară mai mare cu aproximativ 90–150 EUR, în funcție de durata creditului.
Impact asupra creditării
Creșterea TVA înseamnă că:
-
valoarea totală a creditului necesar va fi mai mare;
-
gradul de îndatorare al cumpărătorului poate depăși limita impusă de BNR;
-
pot apărea întârzieri sau refuzuri în procesul de finanțare.
De aceea, este recomandată o evaluare rapidă și corectă a capacității de plată înainte de 1 august.
Posibile efecte pe termen lung în piața imobiliară
-
Scăderea cererii pentru locuințe noi în rândul populației cu venituri medii;
-
Orientarea cumpărătorilor spre piața second-hand, unde TVA nu se aplică;
-
Relocarea interesului dezvoltatorilor către închiriere, nu vânzare;
-
Creșterea chiriilor, pentru că investițiile devin mai puțin accesibile;
-
Tensiuni între dezvoltatori și clienți, dacă nu există transparență în contracte.
Recomandări pentru cumpărători
-
Grăbește semnarea antecontractului până cel târziu la 31 iulie 2025.
-
Asigură-te că avansul de minim 20% este achitat înainte de această dată.
-
Cere o clauză clară privind TVA în contract.
-
Solicită asistență juridică sau consultanță imobiliară înainte de semnare.
-
Verifică istoricul TVA-ului redus în cazul tău (ai sau nu dreptul la o locuință cu TVA de 9%).
Modificările din 1 august 2025 nu sunt doar o simplă ajustare de taxe – ele schimbă regulile jocului în imobiliare.
Dacă plănuiești să cumperi o locuință nouă, acționează rapid, documentat și cu contracte bine redactate.
Iar dacă ești dezvoltator, pregătește-ți portofoliul și clienții pentru această transformare fiscală majoră.
